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Immobiliengutachter unterstreichen Amakudari-Verdacht: Städtische Grundstücke für olympisches Athletendorf für Spottpreis verkauft

Das Athletendorf für die Olympischen Spiele in Tôkyô ("Harumi Flag") ist seit Jahren Gegenstand  eines international bislang kaum beachteten mutmaßlichen  Korruptionsskandals. Der Verdacht, dem aufgebrachte Bürger*innen auch in einem Gerichtsverfahren nachgehen: Mehr als 20 ehemalige Topbeamte der Stadtverwaltung Tôkyôs haben die Überlassung städtischen Grundes an ein Konsortium an Bau- und Immobilien-Unternehmen für die Entwicklung des später in eine Siedlung mit Luxusapartments umzuwandelnden Athletendorfes zu einem Spottpreis zuerst angebahnt. Nach ihrer Pensionierung sind sie dann in deren Dienste übergetreten. Amakudari, "Herabsteigen vom Himmel", nennt man dieses Phänomen der lukrativen Spätkarrieren von hohen Beamten in Japan. In vielen Fällen bezeichnet es nichts anderes als: Korruption. Eine Gruppe Immobiliengutachter hat diesen Verdacht olympischen Amakudaris inzwischen mit einem vernichtenden Gutachten eindrucksvoll bestätigt. Die Experten vermuten "Vorsatz, Fahrlässigkeit oder außerordentliche Schlampigkeit" hinter dem fragwürdigen Grundstücks-Deal. 

Wer sich immer schon gewundert hat, wie große Bau- und Immobilienfirmen in Tôkyô für den Bau des olympischen Athletendorfes für Tôkyô 2020 die dafür notwendigen, in städtischem Besitz befindlichen Grundstücke überaus günstig erhalten konnten, der sieht sich seit einigen Monaten durch ein schonungsloses Gutachten von Immobiliengutachtern in seinen schlimmsten Befürchtungen bestätigt. Über das Gutachten berichtete das Branchen-Webmagazin Uchikomi Times, (2. Dezember 2020).  "Neue Bewegung in der Verwaltungsrechtsklage um 'Harumi Flag'– Immobiliengutachter weisen auf den Winkelzug mit den spottbilligen Preisen hin", so ist der Beitrag überschrieben. 

 

Verfasser des beschriebenen Gutachtens ist eine "Studiengruppe für Immobilienbewertungssysteme" (Fudôsan Kantei-Seido Kenkyûkai 不動産鑑定制度研究会) in einem in Shinjuku beheimateten Unternehmen namens "Forschungsinstitut Urbaner Stadtentwicklung" (Toshi Kaihatsu Kenkyusho 都市開発研究所). Man betrachte sich zwar als traditionell unpolitische Institution, so das Expertengremium. Tôkyôs Stadtverwaltung und der Stadtrat hätten aber beim Verkauf öffentlicher Grundstücke im Stadtteil Harumi ernsthafte Zweifel aufkommen lassen. Man sehe die Glaubwürdigkeit des Berufsstandes in Frage gestellt. 

 

Das von den Gutachtern untersuchte Athletendorf  bzw. das nach den Spielen in eine Wohnungs-Siedlung de luxe mit Namen „Harumi Flag“ umgewidmete Areal liegt in Harumi im Süden des Bezirks Chûô, eines der 23 Verwaltungsbezirke Tôkyôs, nur vier Kilometer entfernt vom Hauptbahnhof der Hauptstadt. Im Sommer 2019 wurde der Großteil der in 21 Hochhäusern eingerichteten Wohnungen zum Verkauf angeboten. Unter den 5632 Wohnungen gingen 4145 in den Verkauf. Die jeweils 90 m2 großen Einheiten sollten 80 Millionen Yen kosten, ca. 670.000 Euro. Der Preis pro Tsubo (3,3 m2) betrug ca. 3 Millionen Yen oder 25.000 Euro, = ca. 7600 Euro pro m2.  

 

Die Stadt verkaufte 2016 den Grund auf dem im 19. Jahrhundert durch künstliche Landaufschüttung gewonnenen Grund für 96.784 Yen pro Quadratmeter, mehr als 90 Prozent günstiger als die amtlichen Grundstückspreise in einem benachbarten Geschäftsviertel betragen. Die Stadt rechtfertigte diesen Preisnachlass unter Berufung auf die sogenannte Kultivierungs-Methode (kaihatsu-hô  開発法) bzw. das Immobilienbewertungs-Gesetz. Demgegenüber äußerten die kritischen Gutachter in dem auch dem Stadtrat der Hauptstadtpräfektur übermittelten Gutachten deutliche Zweifel an dieser Argumentation. 

 

Den Experten zufolge geht es nicht an, dass Grundstückspreise für den Bau eines Athletendorfes bzw. einer später teuer verkauften oder vermieteten Luxussiedlung auf unter zehn Prozent des Verkehrswertes absinken. Der Quadratmeterpreis von 96.800 Yen (ca. 800 Euro) für öffentlichen Grund im Stadtteil Harumi liegt deutlich unter den Preisen, die selbst in der Peripherie der Hauptstadtpräfektur verlangt werden, so z.B. in Hachiôji (rund 123.000 Yen/ca. 1000 Euro pro Quadratmeter). Außerdem bemängelten die Gutachter, dass den elf mit der Entwicklung des olympischen Athletendorfes betrauten Unternehmen das große städtische Grundstück für 12,96 Milliarden Yen als Gruppe überlassen wurde. Für die 133.000 Quadratmeter fassenden Grundstücke wären 161,118 Milliarden Yen/1,34 Milliarden Euro (1,2 Millionen Yen bzw. 10.000 Euro pro Quadratmeter) als Kaufpreis angemessen gewesen. Das Land sei damit um mehr als 148,1 Milliarden Yen (1,234 Milliarden Euro) verbilligt überlassen worden.

 

Zu den ohnehin schon horrenten Kosten für die wegen der Corona-Krise um ein Jahr auf 2021 verschobenen Spiele käme somit ein dem Steuerzahler der japanischen Hauptstadt zusätzlich entstandener Schaden von mehr als 1,2 Milliarden Euro. Das wären ca. zehn Prozent der offiziell vom Veranstalter angegebenen Gesamtkosten von 12,6 Mrd. Dollar oder an die fünf Prozent der etwa doppelt so hohen Kosten, die der Japanische Rechnungshof veranschlagt. Eine Studie der Universität Oxford beziffert die Spiele mit sehr vorsichtig geschätzten Kosten von 16 Mrd. Euro bereits als die teuersten Sommerspiele der Geschichte. 

  

Die Preisfestlegung für das Harumi-Areal auf 12,96 Milliarden Yen (96.800 Yen pro Quadratmeter) geht auf das Unternehmen „Japan Real Estate Research Institute“ (Nihon Fudôsan Kenkyûsho 日本不動産研究所) zurück, das von der Stadt - die allerdings genau für solche Aufgaben eine eigene und in diesem Fall übergangene Abteilung beschäftigt - mit der Ermittlung eines "angemessenen" Grundstückpreises beauftragt worden war.  

 

Die Expertengruppe der Immobiliengutachter zog für ihr Gutachten auch mathematisch-statistische Verfahren heran und geriet – offenbar nicht zum ersten mal - zur „Beule über dem Auge“ (me no ue no tankobu), also zum Dorn im Auge des „Japan Real Estate Research Institute“. Entweder, so heißt es nach Insiderangaben in dem Gutachten, handele es sich bei der Preisberechnung, die der verbilligten Grundsstücksübereignung zugrunde liegt, um „Vorsatz, um Fahrlässigkeit oder außerordentliche Schlampigkeit“. 

 

Für die Preisberechnung habe man ausschließlich – und dies „schlampig“ (arappoi 荒っぽい) – die sogenannte Entwicklungsmethode (kaihatsu-hô  開発法) angewandt. Das für die Preisfestsetzung von Grundstücken besonders wichtige und üblicherweise herangezogene Vergleichswertverfahren (torihiki jirei hikaku-hô 取引事例比較法) habe man missachtet. Der durch die Grundstückspreise in der direkten Nachbarschaft definierte Standard sei unbeachtet geblieben.

 

Selbst wenn man annehmen wollte, ein verbilligter Kauf nach der Entwicklungsmethode sei angemessen, wurden laut der Experten dabei jedoch Fehler gemacht, die zu weiteren Preisnachlässen führten. Fälschlicherweise sei der Grundpreis nach der Gewinn-Rendite-Methode errechnet worden. Den zu Beginn nach der Entwicklungsmethode berechneten Verkaufspreis würden andererseits extrem hohe Baukosten entgegengestellt.  Dadurch ergebe sich ein extrem niedriger angenommener Gewinn, von dem auch Verkaufs- und Verwaltungskosten abgezogen würden. Außerdem seien für die Ermittlung der Rendite bei Mietwohnungen extrem niedrige Mieten veranschlagt worden. 

 

Ein weiterer Trick zur Verbilligung eigentlich extrem teurer Grundstücke bestehe in der Ausweisung des Bauprojekts als „Stadterneuerungsprojekt“ (shigaichi saikaihatsu jigyô 市街地再開発事業). Dieser Terminus bezeichnet die Entwicklung eigentlich sehr komplexer und schwieriger Bauvorhaben. Davon könne aber hier bei einem einzigen Grundstücksbesitzer und einem in sich geschlossenen Entwicklungsprojekt kaum die Rede sein. 

 

Hintergrund:

 

"Olympisches Amakudari: Tôkyô 2020 und der Verdacht der institutionalisierten Korruption". 

https://www.andreas-singler.de/2020/03/29/olympisches-amakudari-tôkyô-2020-und-der-verdacht-der-institutionalisierten-korruption/

 

Tôkyô 2020 und die Kosten - 16 Milliarden Dollar ohne die Infrastruktur (und Korruption): 

https://www.andreas-singler.de/2020/09/08/tôkyô-2020-und-die-kosten-16-milliarden-dollar-ohne-die-infrastruktur/

 


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